2021年07月29日  05:00  21世纪经济报道  吴抒颖 

当不动产开发进入“白银时代”，寻找第二曲线是龙头房地产商的共识。假使规齐截条与主业相干又能孕育发生杰出效益的赛道，商业地产、财富地产都是不错的抉择。

当不动产开发进入“白银时代”，寻找第二曲线是龙头房地产商的共识。假使规齐截条与主业相干又能孕育发生杰出效益的赛道，商业地产、财富地产都是不错的抉择。

“理科生”金地，在转型的路上也发挥阐发出它的风格。金地的愿景是，不只需做综合型的都会服务供应商，还要成为产城领悟倒退的新城区倒退商，它抉择从财富地产范畴发力，留意它成为下一个事迹的增进点。

尽管金地的抉择看起来与其余房地产商宛若没有差别，然而财富地产范畴是一门宏摩登极高、也具有相当门槛的交易，它投入重、酬报长，稍有差错就兴许让企业陷入主动。没有杰出的运营和服务才能，在财富地产板块很难言有突出的劣势。

正是基于这样的启事，这家在房地产行业严谨、求实的企业在进入财富地产范畴今后，怎么样将它夙昔的经验使用到新的业务上面，是一个值得窥察的样本。

由此，我们对话金地个体助理总裁、金地商置个体低档副总裁、金地威新总经理张晋元。张晋元夙昔在住宅开发范畴深耕多年，财富地产的行程，则是从插手金地才起头。正是因为这样复合的阅历，张晋元兴许更多面地看待财富地产，对财富地产的运营难度，具有更深的了解。

《21世纪经济报道》（下称《21世纪》）：不少房地产商计划财富地产，都有一个终极的目标就是经由过程财富勾地。你觉得，在财富地产范畴焦点的才能是什么？关于房地产商来说，在财富地产范畴该当怎么样发挥客观能动性？

张晋元：金地财富地产公司的焦点业务是财富园区的投资、开发和自持运营。在今后的住宅地产开发情势中，每每是经由过程销售住宅来平衡开发过程之中的现金流，但金地的财富地产情势是靠“养”。我们的财富地财富务因此重资产投资自持规画为主的业务，靠的是资产价钱的提升来兑现投资酬报，只要运营状况杰出本事贡献颠簸的现金流，也才有兴许获取溢价租金。因而产品盘算、财富招商和运营服务在财富地产中是焦点的才能。

也正是因为财富地产的特点，所以必须以最纯正的态度举行财富地产开发，而不是为了“住宅勾地”才去开发达产地产。我们做财富地产的意思着实不是为了去拿住宅用地，而是为了要直立真实的财富运营才能和完成财富园资产价钱的提升。

要是将财富地产作为一个独立业务去看待，关于资金成本较低的企业来说，它是一个值得等候的业务，因为从租金酬报率来看，它着实不比商业、办公、酒店等资产类别差，以至还要更高，然则能否完成较高的租金酬报率关键照旧看前期的产品盘算、财富招商和前期的运营服务才能。

固然，关于传统房地产商来说，过往的地产开发经验也并不是齐全无用，在财富地产范畴，夙昔的一些告成经验依然兴许发挥感召。

譬如，地产开发的经验和才能兴许让房地产商们做到更快、更好、更低成当地将财富园区树立起来，而房地产商的产品盘算才能也是可以或许部份转移到财富地产范畴的。不同行业和差别倒退阶段的财富客户对财富园的空间、组织、功用、配套等都有差别的需要，要是兴许行使多年的房地产产品盘算理念和经验，既能做到产品标准化完成倏地复制，又能做到产品翻新餍足差别客户接续降级的需要，便可以或许完成产品的领先。

其余，在财富地产中，不成防止地会要设置餍足财富园区糊口生计需要的配套，譬如长租公寓等具有寓居功用的产品，资讯中心在这个方面，地产开发的才能也能发挥感召。

《21世纪》：在财富地产范畴，金地是为数不多全链条计划的房企。能否介绍一下，金地的“投孵研管退”全链条是怎么样运作的？

张晋元：具体而言，金地一贯起劲于打造一个从财富投资、孵化、加速到园区运营的协同倒退情势，停留打造一个完备的财发生态链条，给企业供应全生命周期的服务。

外行业上，金地聚焦于人工智能与生命科学两个财富，因为它们有广宽的倒退前景，也泛起了一大量上市公司和独角兽企业。我们也萦绕人工智能、生命科学范畴做了大量的财富投资。

除此之外，金地如今还投资了多只全球出名的创投基金，聚焦财富前沿名目举行战略投资，奔忙及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等范畴。

正如金地的理念，“焦点才能和终极目标是孵化一个财富”，我们聚焦的范畴，在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等全球财富洼地，也计划了多个财富孵化器，同时引进具有业余背景的顶尖人材，担当翻新名目标孵化加速。

财富地产是投资酬报周期较长的交易情势，但金地维持驾御长线思惟。我们大大都的资产都是自持规画，经由过程引入优良客户、提升运营品格、增进财富聚集等要领，提升园区资产价钱。

在全副闭环中的最后一环，金地也针对差别范例园区资产，组成相成家的资本退出门路，经由过程差别情势的资产证券化伎俩完成退出，组成商业情势价钱的闭环。

《21世纪》：假若做财富地产是为了经由过程打通闭环来完成投资酬报，这对企业的才能确定提出了更高的哀告。你感应，金地差别于其余企业之处是什么？是怎么样稽核财富地产公司的？

张晋元：金地看待财富地产与其余公司大约存在必定的差别。在金地，住宅开发与财富地产是齐全独立的业务，两者是两个并行的业务单元。我们财富地产公司齐全只做财富园区的开发和运营。

因而，金地对财富地产公司的稽核也是从这个交易情势的角度。譬如，财富园区的投资要餍足必定的财务酬报，我们会有响应的标准，譬如租金收入、招商速度、满租后的租金酬报率（NOI）等，以此来衡量每一个园区的规画环境。

要谨记我们“着实不是在以地产思惟做财富，是在以财富的逻辑做财富”。从这方面来说，财富地产公司必必要具有雄厚的财富资本才兴许组成“网络效应”。要是想要把财富做好，它必定是要有局限的，必定是要在中国首要的财富焦点都会都拥有研发型、临蓐型的财富园，才兴许更好地为企业服务，协助企业发展。

因为当企业发展到必定局限的岁月，它会有扩产的需要，会要在中国的财富焦点都会建研发左右和工厂，要是我们在这些都会都有计划、都有载体，我们就有才能为他们供应响应的服务。因而，局限也是金地稽核财富地产公司的首要指标。

终止2021年5月，金地个体的财富园区计划已经初具局限：在全球20余个财富焦点都会完成为了计划，开发运营财富类名目达33个，运营面积逾400万平方米，计划地区笼盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、奔忙士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球财富洼地，财富园区吸引了众多世界500强及目标财富范畴的领先企业入驻。